الإنذار العقاري على ضوء التشريع والعمل القضائي المغربي
مقدمة:
تكتسي الملكية العقارية دورا مهما في تحقيق التنمية باعتبارها الأرضية
الرئيسية التي تتطلق منها مختلف المشاريع العمومية في شتى المجالات الاقتصادية
والسياحية والعمرانية ، وذلك بتوفير الأوعية العقارية الضرورية لإحداث وإقامة
المشروعات والبنيات التحتية المهيكلة للمجال[1].
وتبعا لذلك يمكن القول أن الملكية العقارية هي المصدر الرئيسي للثروة
ذلك أن المتتبع للمشهد المغربي في السنوات الماضية ، يربط التطور الحاصل في شتى
المجالات والمشروعات الكبرى المحدثة[2] باهتمام
المشرع المغربي بالملكية العقارية، وذلك بسن مجموعة من المقتضيات المغيرة والمتممة
لظهير التحفيظ العقاري بالقانون 14.07[3] وذلك في
إطار ضمان استقرار وثبات الملكية العقارية التي تعد أساس قيام المشروعات الاقتصادية والتي بعد الائتمان الركيزة
الأساسية لقيامها.
ويضطلع الائتمان[4] في الوقت
الراهن بدور محوري وطلائعي في الحياة الاقتصادية الحالية إذ بدونه لا يمكن أن
يستقيم الاقتصاد الحديث فالائتمان أمر حتمي لجميع اجهزة الحياة الاقتصادية للإنتاج وللتوزيع وللاستهلاك[5]،
وهو الأمر الذي يدفع بالمستثمرين إلى اللجوء إلى الأبناك التي تمنحهم السيولة
اللازمة في شكل قروض[6]،
سواء بوصفهم أشخاص معنويين تطلبوا القروض من أجل تمويل مشاريعهم المختلفة أو حتى
بوصفهم أشخاصا طبيعيين المحدودية دخلهم ، وقدرتهم الذاتية على تمويل ما يقومون به
أو يحتاجون إلى اقتنائه[7].
إلا أن منح هذه القروض من طرف المؤسسات البنكية لا
يتأتى إلى كل من يطلبها بل يرتكز تقديمها على وجود ثقة[8]
متبادلة بين المؤسسة مانحة القرض والشخص طالبه و اطمأنت هذه المؤسسات البنكية،
وضمنت حسن توظيف رأسمالها واستيفائها بدون عناء كبير، كما أن منح الائتمان ينبني
على أساس من عنصرين اثنين، عنصر نفسي، يستمد وجوده من الظروف الواقعية التي تتحدد
بالاستناد إليها ملاءة ذمة المدين وهو تقة "الدائن بهذا المدين" وعنصر
قانوني ، يستمد وجوده من أحكام القانون[9]
ويتجلى بمبدأ الحماية القانونية التي تستند أصلا إلى فكرة الضمان العام[10] .
إلا أن الاكتفاء
بهذه الفكرة لا يخلو من مخاطر تهدد مركز الدائن في ضمان حقه فقد يعسر المدين أو
يتصرف في أمواله تصرفا ينقص من قيمتها أو قد يقرر المدين على وعاء الضمان التزامات
أخرى لدائنين آخرين تؤدي بالتالي إلى مزاحمة الدائن في هذا الوعاء استنادا القاعدة
المساواة بين الدائنين.
ولا شك أن وضعية
كهذه ستؤدي لا محاله إلى عدم استقرار المعاملات بصفة عامة، وإلى اختلال سوق
الائتمان بصفة أخص ، بفعل عزوف الدائنين وعلى رأسهم
مؤسسات الائتمان على
منح القروض التي تعتبر عصب الحياة في كل تنمية اقتصادية. وأمام هذا الوضع الذي لا
يحقق الائتمان ، الذي ينشده الدائنون تم التفكير في وسائل وتقنيات يكمن هدفها في
حماية الدائن ضد عجز المدين عن تنفيذ التزاماته التعاقدية وهكذا تم ابتداع وسائل
يكمن هدفها في حماية الدائن ضد عجز المدين عن تنفيذ التزاماته التعاقدية ، وهكذا
تم التفكير في إضافة ذمة مدين تان تضاف إلى ذمة المدين الأصلي في إطار ما يسمى
بالضمانات الشخصية[11]
أو تقديم أموال عينية تحت يد الدائن كضمان الاسترجاع حقوقه وهو ما يطلق عليه
بالضمانات العينية[12]
التي ارتبطت ارتباطا وثيقا بمجال الائتمان، ذلك أن تطور هذا الأخير واتساع نطاقه
رهين بمدى استخدام وإعمال الآليات التي توفرها هذه الضمانات حيث يتعلق الضمان
بمقتضاها بعين تكفل سداد الدين وتعطيه حق الأولوية في استيفاء دينه من هذه العين ،
على باقي الدائنين كما تمنحه حق تتبعها في أي يد انتقلت إليها[13].
وتتنوع الضمانات
العينية إلى عدة أنواع منها الرهن بنوعيه الرسمي والحيازي وحق الامتياز إلا أن
الرهن الرسمي، يعتبر من أهم هذه الضمانات وأبرزها، نظرا لأهميته في سوق التمويل
لأن القروض المقدمة للمستثمرين والمختلف شرائح المجتمع في شتى الميادين الصناعية
والمهنية والحرفية والخدماتية عرفت تطورا مهما وتزايد حجمها لمواكبة التطور
الاقتصادي والاجتماعي.
وقد خصصت م.ح.ع[14] الباب
الثالث منها لهذا النوع من الرهن وعنونته بالرهون الرسمية من المادة 165 إلى 213،
حيث عرفته في المادة 165 على أنه: "حق عيني تبعي يتقرر على ملك محفظ أو في
طور التحفيظ ويخصص لضمان أداء دين".
ولكن بالرغم من
أهمية الرهن الرسمي كضمانة للحصول على الأموال اللازمة فإن حصول الدائن على أمواله
تعترضه العديد من المشاكل التي تساهم في تأخير هذه العملية حيث إنه نتيجة للمخاطر
الناجمة عن ممارسة النشاط الاقتصادي، فإن بعض المدينين لا تسعفهم الظروف لأداء
ديونهم في الوقت المحدد لذلك مما يجعل الدائن مضطرا السلوك مسطرة الإنذار العقاري
لتحقيق الرهن الرسمي المنصب على العقار.
وتعتبر مسطرة
الإنذار العقاري الخطوة الأولى في مسطرة استرداد الديون المضمونة برهن رسمي، وذلك
من أجل تنبيه المدين بالعواقب التي قد تنجم عن عدم احترامه لالتزامه، وهو نظام
يتميز بإجراءات دقيقة ومعقدة تفرض نوعا من الحرص و التريث نظرا لأهمية العقارات
المحفظة وقيمتها الاقتصادية[15]
لذا أحاطها المشرع بمجموعة من الإجراءات تلاءم خصوصيتها غير أن هذه الإجراءات
المنظمة للإنذار العقاري رغم ما ترمي إليه غاية المشرع من خلالها لا يتأتى دائما
تكيفها بشكل سليم وموحد على المستوى العملي نتيجة لغموضها وتعقيدها ونتيجة
لمستجدات قد لا تكون في الحسبان من جهة أخرى.
وعليه فإن مسطرة
الإنذار العقاري، لا تمر عادة بالشكل المسطر لها قانونا بل قد تتخللها العديد من
المشاكل ونثار خلالها عدة نزاعات وطعون سواء من قبل المدين أو الدائن أو الأغيار
والتي تتعلق أساسا بتبليغ الإنذار العقاري أو المنازعة في المديونية أو ادعاء
الغير ملكية العقار المحجوز وإلى غير ذلك من الطعون الشكلية أو الجوهرية المقدمة
في موضوع الإنذار العقاري والتي تتميز بتعددها وتعقدها وتطلبها أحيانا أجالا طويلة
الوصول الدائنين إلى حقوقهم مما يفرغ مسطرة الإنذار العقاري من محتواها وزعزعت ثقة
المستثمرين من تقنية الرهن الرسمي كآلية فعالة في الائتمان العقاري.
أولا: أهمية الموضوع.
مما لا شك فيه أن
الائتمان العقاري في المعاملات البنكية أضحى يشكل إحدى صور خطاب الضمان، إلا أن
ضخامة مبالغ القروض الممنوحة من طرف الدائنين قد تؤدي في غالب الأحيان، إلى كون
نسبة منها لا يتم إرجاعها وتسديدها في الوقت المحدد وبالتالي يلجأ الدائن إلى
مسطرة الإنذار العقاري التي تعد مسطرة امتيازية يتم بموجبها استخلاص مبلغ الدين
بعد إعطاء مهلة للمدين من أجل الوفاء وفق قواعد تضمن الحماية لكلا الطرفين الدائن
والمدين" ومن هذا المنطلق يمكن القول أن موضوع الإنذار العقاري على ضوء التشريع
والعمل القضائي يحظى بدور مهم على عدة مستويات:
على المستوى القانوني.
يعتبر موضوع الإنذار
العقاري من المواضيع الإجرائية، الذي تؤطره مجموعة من المساطر المختلفة والمتعددة
والتي توحى من خلالها المشرع حماية مجموعة من الأطراف المتدخلين في هذه المسطرة
سواء الدائن أو المدين أو الأغيار من خلال ممارستهم الدعوى الاستحقاق الفرعية.
بالإضافة إلى
ارتباطه بالتنفيذ الجبري وما يطرحه هذا الأخير من إشكالات تتمثل في بطء الإجراءات
وتعقدها وضعف الإمكانات المادية والبشرية وأيضا غياب قاضي التنفيذ كجهة مستقلة
تضطلع باختصاصها المحدد.
وعلاوة على ما سبق
لا يمكن إغفال أهميته من خلال تنوع واختلاف النصوص التشريعية المنظمة له الأمر
الذي فسح المجال أمام الخلافات الفقهية والقضائية في هذا الموضوع
على المستوى العملي.
تظهر أهمية الإنذار
العقاري من الناحية العملية في كثرة الطعون الموجهة ضد هذا الإجراء، ابتداء من
تبليغ الإنذار العقاري إلى غاية توزيع حصيلة البيع ويلاحظ من خلالها تباين في
التصورات القضائية الأحكام هذا الإجراء.
على المستوى الاقتصادي.
ترتبط مسطرة الانذار
العقاري، بمؤسسة الرهن الرسمي التي تعتبرها مؤسسات الائتمان ضمانة هامة لاسترداد
ديونها وبالتالي فان تقر الدائن المرتهن بعدم استخلاصه لديونه قد يؤدي الى فقدان
الثقة في الائتمان ، الذي يشكل عصب النشاط الاقتصادي مما يؤثر سلبا على الاقتصاد
الوطني ككل بحكم تشابك العلاقات في ميدان السلف ذلك ان كل دائن يكون مدينا في نفس
الوقت لغيره و بالتالي فان توقف المدين عن اداء ديونه قد يؤدي الى توقف دائنيه
بالمقابل مما يؤدى الى حصول شلل في المنظومة الائتمانية ككل.
ثانيا: دوافع اختيار الموضوع.
إن اختيار موضوع
الإنذار العقاري على ضوء التشريع والعمل القضائي المغربي كموضوع للبحث املته
مجموعة من الاعتبارات الآتية:
إن موضوع الإنذار
العقاري يعتبر من المواضيع الإجرائية التقنية والتي تفسح المجال أمام الباحث في
دراسة الاحكام والقرارات القضائية وما تضفيه هذه الأخيرة من قيمة للبحث.
تقييم أهم المستجدات
التي جاءت بها م.ج.ع من جهة أولى وكذا القانون رقم 14.07 من جهة أخرى بخصوص مسطرة
الإنذار العقاري.
الإشكالات العديدة
التي يطرحها موضوع الإنذار العقاري سواء فيما يتعلق بتعدد المقتضيات القانونية
التي تؤطره أو المساطر القضائية التي تمر منها هذه المسطرة.
ثالثا: صعوبات البحث.
إن مسطرة الإنذار
العقاري هي مسطرة تتحكم فيها مجموعة من الفصول والمواد المتناثرة بين النصوص
التشريعية المنظمة له، الأمر الذي يصعب معه ضبط الموضوع من جميع جوانبه بدقة بالإضافة
إلى ما سبق يمكن القول أن موضوع الإنذار العقاري هو موضوع إجرائي تقني الشيء الذي
يستلزم معه الاعتماد على الأحكام والقرارات القضائية لذلك لم يمكن من اليسير علينا
الحصول على الاحكام القضائية.
رابعا: اشكالية الموضوع.
بطرح موضوع الانذار
العقاري على ضوء التشريع والعمل القضائي المغربي عدة اشكالات و تساؤلات وهي تنبثق
من كثرة القوانين المنظمة له ودقتها و صعوبة فهم قصد المشرع في بعض الاحيان ومن
اجل ذلك سنحاول مقاربة هذا الموضوع من خلال اشكالية مركزية مضمونها:
الى أي حد استطاع
المشرع المغربي من خلال تعدد وتنوع المرجعيات المؤطرة المسطرة الانذار العقاري من
تحقيق العدالة لكل الاطراف المتدخلة في هذه المسطرة و تدعيم الائتمان العقاري؟
وتتفرع عن هذه
الاشكالية مجموعة من التساؤلات من قبيل إلى أي حد كان المشرع المغربي موفقا في
تنظيمه للقواعد الاجرائية والموضوعية لتبليغ الانذار العقاري ؟ و ما مدى امكانية
سلوك هذه المسطرة في تحقيق الرهون الرسمية المنصبة على عقارات في طور التحفيظ؟ وما
هو تأثير الطعون التي تمارس ضد هذه المسطرة ، على سير الاجراءات وعلى مصالح كل من
الدائن والمدين والأغيار ؟
خامسا: المنهج المعتمد.
هذه الاشكالية وما
يتفرع عنها من تساؤلات جزئية سنحاول دراستها وفق منهج يخدم الاشكالية المحورية
للموضوع ولذلك فإننا نرى أن المنهج المناسب لمعالجته هو المنهج التحليلي، عبر
الاشتغال على النصوص التشريعية والنقدي والمقارنة عبر ثلاث مستويات أراء الفقه
والتشريع والقضاء من خلال التنويع في الاحكام محل الدراسة و كذا المناطق المستقاة
منها، كل هذا من اجل الوصول الى نتائج ذات قيمة علمية في المستوى المطلوب.
سادسا: خطة البحث.
من اجل الوقوف على
مختلف جوانب الموضوع وحصر الاشكاليات التي يطرحها بشكل دقيق ارتأينا تقسيم الموضوع
على النحو التالي:
الفصل الأول:
الاحكام العامة للإنذار العقاري.
الفصل الثاني: عوارض
مسطرة الإنذار العقاري.
للاطلاع على موضوع الرسالة كاملا يرجى تحميلها بالضغط هنا
[1] عبد العزيز رشدي دور
العقارات في التنمية إشارات على ضوء المناظرة الوطنية للسياسة العقارية مقال منشور
بالموقع الالكتروني: المركز المغربي للتنمية الفكرية cmdi.ma.
[2] - Aissam zine-dine la réforme apportée par
loi 14-07 face aux dysfonctionnements du régime de l'immatriculation foncière, 1"
édition 2014 P 163.
[3] ظهير شريف رقم 1.11.177 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 14:07
بتاريخ 22 نونبر 2011 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 14 نونبر 2011، ص
5575.
[4] تعرف المادة 3 من
القانون رقم 03-34 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها الصادر
بتنفيذه الظهير الشريف رقم 178-05-21 بتاريخ 15 محرم 1427 الموافق ل 14 فبراير
2006 المنشور بالجريدة الرسمية العدد 5397، بتاريخ 21 محرم 1427 الموافق ل 20
فبراير 2006، ص 435 الائتمان بما يلي: "يعتبر عملية ائتمان كل تصرف بعوض يقوم
بمقتضاه شخص من الأشخاص:
- بوضع أموال
أو الالتزام بوضعها رهن تصرف شخص آخر يكون ملزما بإرجاعها.
- أو
الالتزام المصلحة شخص آخر عن طريق التوقيع في شكل ضمان احتياطي أو كفالة أو أي
ضمان آخر.
تعتبر في حكم عمليات الائتمان:
- عملية الائتمان الايجاري والإيجار التي يكون
فيها للمستأجر خيار شراء العين المؤجرة والعمليات المعتبرة في حكمها.
- عمليات شراء الفاتورات.
عمليات
البيع الاستردادي فيما يتعلق بالأوراق والقيم المنقولة وعمليات الاستحفاظ كما هو
منصوص عليها في التشريع الجاري به العمل"
كما عرفه أحد الفقه بكونه "منح للثقة في
إعطاء حرية التصرف الفعلي والحال في مال معين مقابل الوعد برد نفس الشيء أو مال معادل
له خلال فترة رهنية معينة وذلك نظير الخدمة المؤداة والخطر الذي يمكن أن يتعرض له
كخطورة الهاتك الجزئي أو الكلي والذي تتضمنه هذه الخدمة "نبيل إبراهيم
سعد": نحو قانون خاص بالائتمان منشأة المعارف بالإسكندرية ط 1991، ص 25.
[5] نبيل إبراهيم سعد: م
س، ص 148.
[6] تنقسم القروض البنكية بحسب منتها إلى قروض قصيرة
الأمد ومتوسطة الأمد وأخرى طويلة الأمد ، أما بحسب الضمانات لتصنف إلى قروض مضمونة
بتأمينات شخصية كالكفالة أو عينة كاثر هن وقروض غير مضمونة تمنح للعميل دون أية
ضمانات لثقة البنك في يسره فاتحة براني الائتمان البنكي رسالة لنيل دبلوم الدراسات
العليا المعمقة في القانون الخاص وحدة قانون العقود والعقار كلية العلوم القانونية
والاقتصادية والاجتماعية جامعة محمد الأول وجدة، السنة الجامعية 2006-2007، ص 4.
[7] أحمد ولد العام: ضمانات الدائن المرتهن للعقار
رسالة لنيل دبلوم الماستر مسلك قوانين التجارة والأعمال كلية العلوم القانونية والاقتصادية
والاجتماعية جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2011-2012، ص 1.
[8] -Mohammed Azzedine Berrada: les techniques de banque de crédit et de
commerce extérieur 5ème édition2007 Imprimerie SECEA, P 450.
[9] سهيلة المسائل الرهن
الرسمي العقاري كضمان عيني وصعوبات تحقيق المسطرة، بحث لنيل دبلوم الماستر في
القانون الخاص ماستر العقار والتنمية، كلية العلوم القانونية والاقتصادية
والاجتماعية جامعة عبد المالك السعدي، طنجة السنة الجامعية 2013-2014، ص 1.
[10] يقرر الفصل 1241 من ق. ل. ع أن أقوال المدين
الحاضرة والمستقبلية تعتبر ضمانا عاما لدائنية وهم متساوون فيها حيث يوزع ثمن
أمواله عليهم بنسبة دين كل واحد منهم ما لم توجد بينهم أسباب قانونية للتولوية.
[11] يقصد بالضمانات الشخصية ضم نامة أو أكثر إلى نامة
المدين الأصلي بحيث يصبح للدائن بدلا من مدين واحد مدينان أو أكثر يسألون جميعا عن
الدين إما في وقت واحد أو بالتتابع لأن الضمان فيها يأتي من التزام أو التزامات
شخصية تضاف إلى التزامات المنين الأصلي.
يراجع
بهذا الخصوص سمير عبد السيد تناغو: التأمينات الشخصية والعينية، منشاة المعارف
الاسكندرية، 1986، ص 9 .
عبد
العالي دقوقي: محاضرات في حق الملكية وفي
الضمانات العينية والشخصية، ط 2011-2012 ص 243.
[12] المصطفى ولد محمد الأمين فاضل الضمانات البنكية في
مجال القروض بين التنظيم القانوني والممارسة البنكية، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه
في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية جامعة محمد
الأول، وجدة، السنة الجامعية 2013-2014، ص 2.
[13] سناء ترابي: حماية الدائن المرتهن في الرهن الرسمي
العقاري أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية
والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول، وجدة السنة الجامعية 2008-2009، ص 3 .
[14] الظهير الشريف رقم
1.11.178 الصادر بتنفيذه القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية بتاريخ
25 من ذي الحجة 1432 (22 نونبر (2011) والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ
24 نونبر 2011 ص 5587.
[15] رشيد قافو الإنذار
العقاري على ضوء العمل القضائي بحث نهاية التدريب الفوج 36 فترة التدريب
2009-2011، ص 2.