العقار العادي والعقار في طور التحفيظ والعقار المحفظ
المنازعات العقارية على ضوء قضاء محكمة النقض
مع الدكتور عمر أزوكار
من تنظيم المركز المهني للمحاماة و التكوين المستمر
(تفريغ الحلقة الأولى)
العقار: العقار العادي(أو العقار الغير
المحفظ)، و العقار في طور التحفيظ، و العقار المحفظ.
إن ما يميز النظام العقاري في المغرب هو تعدد الأنظمة العقارية التي
تنظم العقار؛ فعندما نتحدث عن العقار أو سؤال يجب أن نطرحه هو عن أي عقار نتحدث؟
إن أهمية التمييز بين العقارات أعلاه تتمثل في تحديد القانون الواجب التطبيق:
1. بخصوص العقار العادي(غير المحفظ):
نطبق:
· مدونة الحقوق العينية (باستثناء بعض النصوص فيها
التي تنظم العقار في طور التحفيظ و العقار المحفظ)؛
· ظهير الالتزامات و العقود؛
· قانون المسطرة المدنية، بخصوص الاجراءات.
2. بخصوص العقار في طور التحفيظ:
هنا ننتقل مباشرة إلى تطبيق ظهير التحفيظ العقاري و ذلك بمجرد تقديم مطلب التحفيظ و إدراجه.
و ظهير التحفيظ العقاري ، يعتبر
قانون موضوع كما يعتبر قانون شكل
فهو قانون موضوع لأنه ينظم
العقار في طور التحفيظ من حيت الموضوع
و قانون شكل لأنه نظم المسطرة
الواجبة التطبيق في النزاعات المتعلقة بالعقارات في طور التحفيظ، و لا يمكن أن
نلجأ إلى قواعد قانون المسطرة المدنية إلا استثناء و في ما لم يتعارض مع المقتضيات
الواردة في ظهير التحفيظ العقاري.
قانون التحفيظ العقاري الذي ينظم العقار منذ تقديم مطلب التحفيظ يعتبر
قانون موضوع و قانون شكل( وهو نفس القول الذي قالت به محكمة النقض) و هو قانون خاص
يطبق و يقدم على النص العام.
لمحاولة الاجابة عن أي سؤال كيف ما كان يتعلق بمطلب التحفيظ، الجواب
سوف نجده في ظهير التحفيظ العقاري و تحديدا في المواد التالية:
من المادة 1 إلى المادة 64
و المادة 83، المتعلقة بمسطرة الخلاصة الإصلاحية
و المادة 84، المتعلقة بمسطرة الإيداع
معنى ذلك أن المشرع المغربي حدد لك القواعد المطبقة على العقار في طور
التحفيظ و هي المواد من 1 إلى 64 و المواد 83 و 84 و 109 من ظهير التحفيظ العقاري.
3. العقار المحفظ:
وهي
الحالة التي يتم فيها تأسيس الرسم العقاري. و التي يطبق فيها عليه المواد 65 إلى
نهاية ظهير التحفيظ العقاري، و ذلك مع مراعاة و إزالة المادة 83 و 84 و لا يتم
اللجوء إلى قواعد المسطرة المدنية إلا استثناء؛ و نبدأ بعد دلك نتحدث عن التقييدات
العقارية.
اشكالية الفصل 109 من ظهير التحفيظ العقاري! فمثلا
نجد المتظلم من قسمة رضائية:
=> في العقار العادي: يحق له
إجراء طرق الطعن في القسمة لعدم، لان المادة 109 أعلا لا تطبق على العقار العادي.
=> في العقار المحفظ أو في طور التحفيظ: لا يحق للمتظلم أن يمارس التعرض او التعرض عن الغير الخارج عن الخصومة أو التماس إعادة النظر و ذلك طبقا للفصل 109 من ظهير التحفيظ العقاري.
ملاحظة: أثناء تفريغنا لهذه الحلقة تم التركيز على أهم النقط الأساسية المذكورة في الحلقة.