بيع العقار في طور الإنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن
- دراسة على ضوء مستجدات مشروع القانون 107.12 الخاص بتتميم وتغيير القانون 44.00 -
الفصل الأول: التنظيم القانوني لبيع العقار في طور الإنجاز
عقد البيع من العقود التي لعبت دورا رياديا منذ زمن بعيد في استقرار المعاملات وكذا في تنميتها وتطويرها، بل وفي دقتها ونهائيتها وذلك في مختلف الأزمان والدهور عبر الأمم المختلفة ، وقد طال الروابط العقدية سيما بالنسبة لعقد البيع تغير جدري وذلك نتيجة التحولات الاقتصادية والاجتماعية التي شهدها العالم مند مطلع القرن العشرين، لذلك يسجل أن القواعد الحمائية في مجال عقد البيع ترتفع بوتيرة متسارعة ممثلة في سلسلة من المقتضيات موجهة أساسا لحماية المستهلكين تجاه الحرفين وذلك لتحقيق العدالة التعاقدية.
ويعتبر بيع العقار في طور الإنجاز من البيوع التي نظمها المشرع بنصوص خاصة وذلك في إطار القانون 44.00 نظرا لأهمية آثاره القانونية اتجاه الطرفين المتعاقدين حيث أن المشرع أحاط هذا الصنف من البيوع بمجموعة من الضمانات الحمائية لتحقيق التوازن التعاقدي بين طرفيه وهذا ما سنحاول إبرازه والوقوف على مدى تحققه في هذا الفصل من خلال المبحثين التاليين:
- المبحث الأول: الأحكام العامة لبيع العقار في طور الإنجاز
- المبحث الثاني: الآثار المترتبة عن بيع العقار في طور الإنجاز
المبحث الأول: الأحكام العامة لبيع العقار في طور الإنجاز
يعتبر بيع العقار في طور الإنجاز من البيوع العقارية التي نظمها المشرع المغربي بمقتضى نصوص خاصة، حيث أنه وبالإضافة إلى الشروط العامة لإبرام وانعقاد التصرفات القانونية، نجد أن المشرع ونظرا لخصوصية بيع العقار في طور الإنجاز، نص على مجموعة من الشروط الخاصة التي لا يقوم بدونها هذا العقد صحيحا ومرتبا لآثاره القانونية، وذلك تمييزا له عن مجموعة من التصرفات القانونية المشابهة له والتي ترد بدورها على العقارات كالإيجار المفضي لتملك العقار.
وحسب القانون 44.00 نجد أن إبرام هذا العقد يمر بمرحلتين أساسيتين هما البيع الابتدائي والبيع النهائي هذا من جهة، ومن جهة أخرى نجد بأن المشرع ونظرا للأهمية التي يمتاز بها بيع العقار في طور الإنجاز، قد حدد الجهات الموكول إليها توثيق هذا النوع من البيوع، حيث اشترط أن يتم تحريره من طرف أشخاص محددين على سبيل الحصر، وذلك إما في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ.
وعلى ضوء هذا سأتناول هذا المبحث في مطلبين أخصص الأول، لماهية عقد بيع العقار في طور الإنجاز، بينما أتطرق في الثاني لإبرام عقد بيع العقار في طور الإنجاز وتوثيقه. ...إلخ
المبحث الثاني: آثار بيع العقار في طور الإنجاز
يترتب عن بيع العقار في طور الإنجاز مجموعة من الالتزامات والحقوق والتي تنصرف إلى طرفي العلاقة التعاقدية أي بين البائع والمشتري.
وبما أن هذا البيع يرد على شيء مستقبلي فإن تنفيذ الالتزامات في بيع العقار في طور الإنجاز له نوع من الخصوصية التي تميزه عن تنفيذ الالتزامات المضمنة في القواعد العامة لعقد البيع، حيث أن التزام البائع في هذا النوع من البيوع أكثر تقلا إذ هو الذي يلتزم ببناء العقار في المدة المحددة وفقا لبنود العقد الشيء الذي يجعل التزامه أقرب من التزام المقاول.
ومن المعلوم أن بيع العقار في طور الإنجاز يتم خلال مرحلتين، مرحلة العقد الابتدائي ومرحلة التعاقد النهائي، وستحاول من خلال هذا المبحث أن نبين الآثار المترتبة عن كل مرحلة وذلك من خلال توضيح الآثار الناتجة عن العقد الابتدائي في المطلب الأول على أن تبرز آثار العقد النهائي في المطلب الثاني.
... إلخ
الفصل الثاني: دور القانون 44.00 في التخفيف من أزمة السكن والعراقيل التي يصطدم بها
ينتمي الحق في السكن إلى أسرة الحقوق الأساسية والاقتصادية والاجتماعية والثقافية التي بدونها لا يمكن للحقوق المدنية والسياسية أن تمارس بشكل فعلي وكامل.
فمن دون شك أن حاجة الفرد إلى السكني لا تقل أهمية عن حاجته إلى المأكل والملبس، فهو لا يستطيع العيش دون مسكن ياويه بل الأهم من ذلك تملكه لهذا المسكن وهو الأمر الذي يكون صعبا أحيانا عندما يتعلق الأمر بالطبقة ذات الدخل المحدود أو الضعيف لمجموعة من الأسباب ترجع بالأساس للأزمة الخانقة التي عرفها قطاع الإسكان.
وأمام استفحال أزمة السكن بالمغرب سعت الدولة إلى تقليص العجز السكني حيث عملت على معالجة الأوضاع القائمة والتدخل للقضاء على هذه الأزمة، إذ حرصت على اعتماد إسترتيجية شمولية في السياسات العمومية، وذلك من خلال برامج مدمجة لمعالجة الإقصاء الاجتماعي وتأهيل الأحياء الفقيرة وتكريس السكن الاجتماعي كمكون أساسي ضمن الإندماج الحضري والاستقرار الاجتماعي من خلال ضمان الولوج المكثف للأسر المعوزة إلى الملكية، ومحاربة السكن العشوائي ومدن الصفيح.
كما تمت مواكبة هذه التدخلات البنيوية بمجموعة من التدابير لتجميع المؤسسات العمومية تحت وصاية وزارة الإسكان في قطب واحد يتمثل في مجموعة العمران، وإنشاء مدن جديدة ومناطق تعمير جديدة لتخفيف الضغط على المدن الكبرى. والإستجابة للطلب المتزايد على السكن.
هذا بالإضافة إلى من ترسانة قانونية لتأطير وتطوير القطاع السكني وفي سياق هذه الإصلاحات جاء إصدار القانون 44.00 وذلك لمواجهة الممارسات غير القانونية التي يذهب ضحيتها المواطن، وإحاطة المعاملات العقارية لبيع العقار في طور الإنجاز بمجموعة من الضمانات التي تمنع كل مظاهر التلاعب والتحايل.
غير أن هذا النص لوحده غير كاف لوضع حد لأزمة السكن أمام الإكراهات والعراقيل التي يصطدم بها. ومن خلال ما سبق سنتناول هذا الفصل على الشكل التالي:
- المبحث الأول: دور القانون 44.00 في التخفيف من أزمة السكن.
- المبحث الثاني: العراقيل والإكراهات التي تحد من الدور الإقتصادي للقانون 44.00
المبحث الأول: دور القانون 44.00 في التخفيف من أزمة الإسكان
جاء القانون 44.00 في إطار سياسة الدولة لسن قوانين جديدة وإصلاحات تشريعية تهم قطاع البناء، بهدف تجاوز جميع الاختلالات التي يعرفها مجال السكن.
حيث أن ظاهرة بيع العقار في طور الإنجاز تسعف كلا طرفي العلاقة، فالمشتري يسدد الثمن بالتقسيط بما يناسب ظروفه وإمكانياته المادية مما يوفر سيولة مالية إضافية يستفيد منها المنعشون العقاريون لإنجاز مشاريعهم دون توقف ويلزمهم في المقابل بالوفاء بتعهداتهم كما يساهم في تعبئة التمويل الذاتي للمشروع بعيدا عن التمويل البنكي.
التوضيح هذا الأمر ستعمل على تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين حيث نتناول في المطلب الأول آثار القانون 44.00 على أزمة الإسكان ونخصص الثاني المدى توفير القانون 44.00 للحماية والضمان للمشتري.
...إلخ
المبحث الثاني :العراقيل التي تحد من فعالية القانون 44.00
راهن المشرع من خلال القانون 00 44 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز على تحقيق تنمية اقتصادية وأخرى اجتماعية وكذا إيجاد حل لأزمة السكن بالمغرب ثم تشجيع الاستثمار، غير أنه رغم المستجدات الإيجابية التي جاء بها المشرع في إطار هذا القانون، فإن ذلك لا يعني عدم وجود بعض السلبيات التي تطرح العديد من الإشكاليات العملية والقانونية والتي تكشف جوانب القصور في هذا القانون، إذ أن تطبيق مقتضياته على أرض الواقع تواجهه العديد من الإكراهات والمعيقات منها ما هو واقعي (المطلب الأول) ومنها ما هو قانوني (المطلب الثاني ).
... إلخ
تحميل البحث:
يمكن الاطلاع على موضوع البحث، بيع العقار في طور الإنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن - دراسة على ضوء مستجدات مشروع القانون 107.12 الخاص بتتميم وتغيير القانون 44.00 -، يمكن تحميله من خلال الضغط على زر التحميل أسفله: